青岛购房限购政策（青岛限购区域）

重磅！青岛收紧限购政策，法拍房被限购

青岛现在的楼市调控政策主要有三种，一是限售，即在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易，现在已经有所放松；二是首付比例，即首套房贷款最低首付比例30%，二套房40%。

三是限购，原来的限购政策主要是：在限购区域内，外地人缴纳12个月社保可以买一套，有青岛户口的可以买两套。

其中有一条需要特别交代，原来的限购政策中是没有法拍房的，也就是说走法拍房渠道不受限购政策限制，竞买人不必有青岛购房资格。

如今，青岛堵上了这条口子，法拍房被纳入限购范围，限购政策又一次收紧！

01 法拍房被限购

昨天（4月6日），我打开阿里拍卖、京东拍卖，已经出现了下图所示的“特别提醒”：

青岛法院司法拍卖的本市住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格……拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。

阿里拍卖和京东拍卖双双出现了这样的提醒，意味着青岛法拍房纳入限购范围已经得到了实锤。

这一政策的实施，对买卖双方都产生了很大的影响。

对于卖方来说，就有点惨了。法拍房纳入限购，意味着符合条件的竞买人减少，房子第一次被拍出的几率降低，进入二拍、三拍等的可能性加大。

我们知道，第一次拍卖没有成交的话，越往后的起拍价越低，卖方拿到的钱越少。

对于买方来说，影响倒是没有那么大。因为现在买房的多是刚需、改善，炒房、投资的已经很少了。

青岛限购条件不高，落户更是接近于零门槛；只要你想，那达到购买条件还是很容易的，除非你在青岛是买三套房。

02 对青岛楼市的影响

先来思考一个问题，青岛前几天刚刚放松了限售条件，这里却又收紧限购条件，为哪般？

其实，青岛这是在完善限购政策。早在去年1月份，上海就把法拍房纳入限购范围。此外，北京、广州、深圳、杭州、南京等大中城市都对法拍房限购。

青岛作为一个同级别的城市，只是向别的二线城市看齐，这并不算是什么奇怪的招数。再说，这边在影响比较小的地方收紧了限购，那边在影响比较大的地方放松限售，也就不会太显眼了。

之所以说法拍房影响比较小，源于青岛法拍房比较少的数量：

青岛一年只有2000套法拍的住宅，成交量六七百套，相对于青岛10万+的二手房挂牌量和6万+的二手房成交量来说实在是九牛一毛。

另一方面，因为交房难的问题，绝大多数的买房者并不会考虑法拍房，法拍房是小众市场，对青岛楼市的整体影响不大。

至于说限购法拍房是为了让买房者买二手房，促进二手房市场的繁荣，我认为是无稽之谈。一年六七百套的成交量，实在是繁荣不了二手房市场。

还有人认为限购法拍房是为了防止炒房客跑路，这更是瞎说了。银行因为收不到钱了才选择拍卖房子，你认为地方上向着炒房客还是向着银行？只有拍卖掉房子银行才能拿到钱。

因此，我更认为青岛这次收紧限购、限购法拍房，只是为了堵上限购的漏洞，向同级别城市看齐。

03 不要干断供的傻事

前段时间有一个帖子很火，是一个燕郊的买房者因还不起贷款而断供了，最后房子被法拍，不但本人征信受到影响，还被银行起诉，需要承担高额的违约金、诉讼费用和偿还所有的剩余贷款。如果你的房屋拍卖后不足以偿还银行贷款，银行有权冻结你的银行财产，甚至是个人财产。

这其中，你的房子并不是按照市场价拍卖的，要低上很多，你损失的不仅是房子，还有首付、购房时支付的佣金、税费、贷款利息甚至是维修基金，还可能因为资不抵债拍卖了房子也还不上银行的贷款。

所以，一定不要干断供的傻事，其中的风险远不止你想到的那么简单。最起码，你提前便宜卖了房子，也比被拍卖强。

为什么这么说呢？我们来对比下青岛部分法拍房和市场正常价格。

可见，法拍起价一般是市场价格的50-80%。这主要受到楼层、装修、贷款比例尤其是几拍的影响。

那些法拍价/市场价在80%以上的多是一拍，除非房子特别优质，一般人是不会冒着风险买这种性价比房子的。这种房子，进入二拍、三拍的可能比较大。

也就是说，你的房子想要被拍出去，一般就要掉到市场价的70%了。

房价被以市场价70%的价格拍掉，意味着你已经损失了30%的首付，同时还要承担高额的违约金、诉讼费用，当然已经支付的贷款利息、税费、中介费也是没有了，可谓是赔了个底朝天。

更为滑稽的是，这个市场价是以现在的价格计算的，青岛房价已经降了4年，你要是前4年买的房子那赔的更多。

这就是断供的可怕！

作为买房者，一定要计算清楚自己的还贷能力，不能像以前那样拼命加杠杆了。以后的房子升值潜力、自己的工资增长潜力都大大不如以前，加杠杆时一定要谨慎点。

不然，可能一辈子都搭进去了。