2022年楼市形势分析与预判

在楼市发展的历史上，商品化改革是具有历史性的事情，从此以后房子的性质发展的本质的变化，很多人已经不但把房子当成居住地方，更是投资首要的选择，买房赚钱成为很多人的共识。

因此在过去二十多年中，很多人买了很多房子，根据央行的数据显示，目前国内城镇家庭有房率达到了90%，其中41.6%的家庭有1.5套房子，有家庭甚至有2套、3套房子。

这从一个封面说明了目前很多人并且却贩子居住，在他们看来房子已经变成了投资品，房子越多说明未来带来的财富越多，如果房价进入上涨的阶段，可能会轻松实现翻倍盈利。但随着“房住不炒”政策的出台，全国房价上涨速度被快速遏制，楼市变冷，房价开始回落，买房不再是赚钱的事情。

但，从最近2021年的楼市看，楼市正在散发出一种“异常”的气息。

1、楼市房价下跌，销量下滑，开发商还在赚钱吗？

根据2021年的官方统计数据显示，2021年全国商品房销售面积同比增加1.9%，销售额也达到了历史新高181930万亿元，同时2020年销售额增加4.8%；但2021年楼市发生巨变，房价连续下跌，但依然达成了将近18万平方米的计划，对房企来说，卖掉的房子都成了现金流。

2、楼市紧张，宽松的政策频频出台

从2月份开始，整个楼市就开始出现巨大的变化，比如广州首付贷款利率下降至5.4%；进入3月份，郑州出台了12条刺激楼市的政策，比如一套住房的家庭如果贷款结清，购买二套房的按照首套房贷款申请。此外，部分三四线城市也积极开启放松购房措施，比如驻马店、菏泽等降低首付到20%，衡阳甚至出台特殊人才买房补贴100万。

因此有人说，那么楼市是不是又要反弹了，变暖呢？秒懂认为，这种可能性不大，出现以上两种情况说明楼市会面临三个“反转”。

1、开发商降价、促销力度会更大

在楼市房价上涨的时候，开发商一般会捂盘惜售，施工进度慢，把多余的资金用在项目开发上，一起获得更多的利润。但现在楼市已经发生了巨大的变化，随着2021年三道红线，集中供地、打击学区房等，很多房企都出现了债务危机，资金紧张，房企融资困难，开启了历史上最大降价促销潮。

比如保利，曾经最高幅度达5202元/平米。这说明买套100平的房子，能够省去50万，整体上降价了25%。随着越来越多的头部企业加入降价的行列，很多房企加入其中，但楼市依然低迷，开发商资金紧张。不少房企频频面临债务危机，比如中国奥园、佳兆业、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、中国泛海、北大资源、阳光100等，都爆出了项目危机。

因此很多房企资金紧张，对他们来说，降价促销就是为了回笼资金，维持现金流，进入2022年开发商回笼现金的需求会更迫切，未来打折的房企会越来越多。

2、各个城市差异化调控，“因城施策”

楼市调控中，以前是对楼市是一刀切的做法，全国楼市同步调控，让一些房价不高的城市房价越来愈多，居民有很大的情绪，让普通人买房越来越难拿，现在目前的楼市调控政策生了巨大的变化。

当下的楼市调控有很多的不同，三四线城市已经陆续出台宽松的政策，并且强调满足普通居民的合理住房需求。

从诸葛找房统计的数据显示，2022年全国有55个城市对楼市进行了松绑，大部分都是降低首付比例、放松限购、住房补贴和住房补贴等。

秒懂认为，这从一个方面说明地产对经济的重要性，毕竟2021年暴雷的房企太多了，并且土地流拍，房价下降，让很多人不敢买房，市场信心降低到了最低点。很多买房人面临烂尾的风险，并且和房产相关的上下游企业同样受到影响。因此刺激地产行业，提振楼市信心是必然的。

3、炒房客投机取巧全部退出，以楼市刚需为主

现在买房人观念正在发生巨大的变化，购房主要以住房为主，尤其是一线城市更是如此。根据某机构统计数据显示，28个全国重点城市，2月份成交面积同比下降了32%，这是历年来的最低。在房价下降的面前，楼市成交量不断地下降，这说明未来楼市会持续下行。

从这三个方面来看，其实马云早就给出个答案，同时李嘉诚也给出类似的观点。

马云在给员工《未来的年轻人，要学会租房子》的文章中提到，鼓励大家不要买房，要学会租房。租房和买房相比，会有更多的懒得去，比如你个月5000元，房贷3000元，只剩下2000元，生活会省会痛苦，反之如果租房的话，一个月1500，那么你会有更多的经历去学习，去提升投资自己。

此外就是李嘉诚，在退休的时候也说出同样的观点，不赞成年轻人过早地买房，给出建议，买房要量力而行，甚至还说，如果无房女朋友不同意买房，可以趁年轻再找一个。

秒懂认为，2022年的楼市已经实现了李嘉诚和马云的预言。现在楼市和以前有很大的变化，以前买房没有时间选择，只要买房就对了，买后就会赚钱，日光盘频频再现。但现在则有很大的不同，不会再有那么火爆的场景。但有人认为是疫情导致的，等疫情过去之后楼市会再次火爆，对此秒懂并不认可。

从现在楼市现实情况来看，目前无论是销售额还是销售面积已经到了顶峰，比如销售体量达到了18万亿，房子总量已经相对过剩，在这种背景下，很多城市还盖房，当下户均已经达到了1.5套，房子足够30亿人居住，但房子空置率居高不下，达到了21.4%，但国际惯例，一般在5%到10%是合理的，当下楼市空置率过高。

总之，现在的楼市是房子多，人少，人均房子多，并且随着楼市调控的严格，房子的流动性差，盈利低，变现难，因此未来房价大涨可能性不大。对有房家庭来说，未来买房会面临两个问题：

一是房子难出售变现，二是房子难出租。

秒懂认为，新房卖不动，未来让更多的人住得起房，开始实施租售并举的措施，因此到2025年租房市场还会扩大，在房价稳定的情况下，无论是租还是买，这些有1.5套房子41.5%的城镇家庭都难获得利益空间。

未来在新趋势下，秒懂认为，李嘉诚和马云的劝告“年轻人不急着买房”是正确的，即使是当下不买，5年后买不回后悔，在楼市房价稳定，价格回归的情况下，多套房的家庭未来会面临更大的费用持有成本，如果还寄希望于房价上涨，那么洗洗睡吧，未来楼市会更有利好刚需。