SOHO中国变局,潘石屹为何离场?

(原标题:SOHO中国变局,潘石屹为何离场?)

十年之前,IPO。上市次年,2008年7月三里屯SOHO开盘,当日销售额达41亿元,创下了当时中国房地产的单日成交纪录。

2010年,SOHO中国营收184亿元,达到SOHO中国营收的顶峰。

2012年,SOHO中国实现营收153.05亿元,同比上涨约169%;净利润为106亿元,同比增长22%。2015年至2017年,SOHO中国分别向股东分红了36.19亿元、27.87亿元和47.94亿元,这三年间SOHO中国的合计分红总额高达112亿元。

同花顺iFinD统计数据显示,2009年至2018年间,SOHO中国累计实现的归属股东净利润为420.99亿元。SOHO中国像一头“奶牛”一样滋养着潘石屹。

据《证券时报》统计,2006年至今,SOHO中国累计实施分红12次,累计实现净利润442.58亿元,累计现金分红达到207.78亿元,分红率为46.95%。据同花顺iFinD统计,SOHO中国自2007年上市至今的12年间,累计实现归属上市公司股东的净利润444.64亿元(不包括尚未发布年报的2019年),同时累计向全体股东现金分红199.15亿元,分红比例达到44.79%——潘石屹、张欣夫妇作为SOHO中国持股比例高达63.93%的实际控制人,13年间共从中拿走了127.32亿元的分红派息。

走到高光时刻的SOHO中国盛极转衰。到了2019年上半年,SOHO中国的营收约8.89亿元,净利润为5.65亿元,同比下降48.36%。

清仓的背后

业内人称,SOHO中国的资产变卖造成了它现在的营收疲态。

浸淫资本市场12年的SOHO中国,有6年的时间是在变卖资产,从2014年开始,潘石屹几乎每年都出售部分资产,累计套现约293亿元。

2014年初,SOHO中国作价52.3亿元向金融街出售了海伦广场、静安广场两个物业项目;2014年9月,SOHO中国向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业,作价30.5亿元;

2015年SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益;

2016年SOHO中国以32.2亿元的对价,将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿;

2017年,SOHO中国以85.8亿元,相继卖了位于上海的虹口SOHO,以及凌空SOHO的剩余物业。

时至2019年,SOHO中国“卖卖卖”的节奏出奇着急。

2019年SOHO中国宣布78亿出售北京、上海的13个办公物业项目,其中包括北京望京SOHO、银河SOHO以及建外SOHO,上海SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业;同时9月SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

2019年10月底,香港万得通讯社曾曝出SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益,而买家正是黑石集团联合GIC(新加坡政府投资公司 )组成的买方团,所售资产包括光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及上海SOHO复兴广场等八处SOHO核心资产。

SOHO中国在当年10月30日晚间当即公告否认了这则消息。消息虽说空穴来风,但是SOHO中国的股价大涨27.07%却是事实。

据3月10日路透社消息,黑石再次铺开对SOHO中国私有化的计划需要付出大约87亿美金的代价。本次交易,黑石除了要出40亿美元的私有化资金外,还将接手SOHO中国大约47亿美元的债务。若谈判成功,SOHO中国将易主黑石,潘石屹夫妇退出SOHO中国舞台。

潘石屹为何执意要离场?

地产分析师严跃进告诉中国新闻周刊,从时间上看,去年下半年SOHO中国就有抛售项目一说,当时更多的猜测聚焦在于两点,即提前变现或布局海外市场。

他分析,从目前来看,变现的可能性更大,通过私有化也为SOHO中国创始人等带来了规模较大的现金流,在当前房地产市场的大环境下,类似现金流的充裕自然也是很关键的。

上海中原地产市场分析师卢文曦接受媒体采访时认为,近些年,潘石屹对房地产有些看空,所以他很多资产都卖掉了。作为企业家来说,做生意的逻辑非常简单,低买高卖,这一个生意结束了,拿到钱之后去寻找下一个赚钱的目标,不排除他投资海外的可能性。

实际上,从2011开始,潘石屹夫妇就开始在海外布局房地产。先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权,接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

天眼查显示,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹陆续注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外或港澳台地区的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

从其个人角度来说,潘石屹确实曾不止一次感慨生意难做。

在2019年11月28日其对外公开表示,中国房地产市场租金回报率水平偏低,美国办公楼租金回报率接近4%,纽约甚至达到5%~6%。潘石屹坦言“中国租金回报率我都不好意思说”。

SOHO中国即将易主黑石的消息也引发业内和舆论的关注。

就在潘石屹钟爱的望京SOHO里面,一位小业主告诉中国新闻周刊,在疫情之下,他们承租办公室需要付出更多的空置租金,加之最近SOHO中国易主,他们的办公室还能不能租?续租金额是多少?已经续租的租户会有补偿吗?这些都是未可知的问题。小业主们只能在焦虑中等待结果。

站在舆论顶点的潘石屹并没有做出回复,只是默默关闭了微博评论功能,留给外界无限遐想。














































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